Le BRS, une réponse ?
Le BRS (bail réel solidaire) consiste à dissocier le prix du foncier de celui du logement : l’acquéreur l’est de son logement mais est « occupant » du terrain pour lequel il est assujetti à une redevance (environ 2€/m2/mois) Un opérateur (OFS) porte l’opération
Si l’on peut se réjouir que cette solution permette à des acquéreurs d’accéder à la propriété de leur logement , le véritable intérêt sociétal serait que cela puisse participer à une forme de maîtrise ou de stabilisation du coût de l’immobilier.
Compte tenu du peu de logements de ce type qui seront produits par rapport à la production globale des logements, ce ne sera pas le cas. Par ailleurs pour la revente, l’OFS fixera le prix afin d’éviter la spéculation.
Bien que peu de dossiers soient encore opérationnels, on peut entrevoir pour l’instant et selon les projets envisagés par les communes une production BRS de 30 à 50 logements par commune SRU dans les 3 à 4 ans.
On devra toutefois veiller à ce qu’il n’y ait pas une sorte de sur estimation des besoins et surtout du nombre de candidats en capacité d’accéder à ces logements lorsque l’on veut bien prendre en compte les revenus des varois … Surtout avec les conséquences encore peu prévisibles mais envisageables de la crise sanitaire sur les publics cible de ces BRS, à savoir les classes moyennes.
Un autre aspect est de constater que le législateur en autorisant ce type de logements (méthode très répandu depuis longtemps au Royaume uni) les a fait entrer dans la case logement social puisque participant au quota art 55 de la Loi SRU. C’est une vraie interrogation.
On peut donc aussi constater qu’il existe du foncier disponible contrairement à ce que veulent bien professer nombre d’élus.
Peut- on raisonnablement soutenir que ce soient des logements sociaux lorsque les plafonds de ressources fixés sont de 32000€ pour une personne seule et 59 000€ pour un couple avec 2 enfants ?
De nombreuses communes ont des programmes avancés, d’autres sont en réflexion, l’aspect SRU n’étant semble t-il pas étranger à leur intérêt.
Il conviendrait toutefois de rappeler que pour les communes en particulier carencées et soumises à des pénalités, les obligations triennales sont de deux ordres :
-Un aspect quantitatif (nombre de logements sociaux réalisés)
-Un aspect qualitatif (typologie des logements) impliquant la prise en compte donc des modalités de financements permettant des loyers adaptés avec des plafonds de ressources plus ou moins élevés : PLAI pour les plafonds et loyers les plus bas, puis PLUS, puis PLS (lesquels déjà selon nous ne devraient pas entrer dans la catégorie logement social).
Le BRS viendrait donc se rajouter à la fourchette très haute des logements assimilés sociaux.
Or il convient de préciser que pour les critères de prise en compte de la réalisation des objectifs triennaux imposés aux communes pour le respect de la loi SRU et principalement celles qui n’ont pas 25% de LLS … C’est-à-dire toutes dans le Var à l’exception de La Garde, il est imposé l’obligation de réaliser au minimum 30% de PLAI, et 20% au maximum de PLS ; On peut penser que les BRS seront pris en compte dans ce quota de 20%.
La plupart des bailleurs sociaux vont intégrer dans leur structure un OFS (organisme de foncier solidaire) permettant de réaliser ces opérations. La question étant sans doute pour eux de pouvoir mieux équilibrer les opérations vraiment sociales … Que penseront les pouvoirs publics de ces montages ?
Jean-Paul Jambon
