Les APL , effets inflationnistes sur les loyers ? Et si l‘on se trompait de cible !
La forte augmentation des loyers est principalement apparut depuis les années 1986.
Certains font curieusement le rapprochement avec le développement d’une politique immobilière basée sur la défiscalisation, le logement devenant de fait un produit financier.
Partant du constat d’un manque très important de logements, l’état a confié de fait aux bailleurs privés la charge de loger une partie de la population et aux promoteurs privés de construire ces logements.
Les conditions posées pour une optimisation fiscale adaptée ont fait qu’à l’époque (encore actuellement) ce sont des logements de type studio ou T2 qui ont été majoritairement réalisés , engendrant d’ailleurs parfois des conséquences pénalisantes pour les candidats investisseurs (saturation de ce marché rendant difficile la location) et amenant parfois aussi le rachat forcé par les offices HLM locaux de certains programmes réalisés dans des villes au marché non adapté et ne trouvant pas preneurs , les promoteurs privés ayant trouvé là de quoi se défausser de leurs invendus …..on dit qui ? merci l’Etat !
Alors revenons aux loyers ; le calcul du loyer est la conséquence du plan de financement et d’amortissement de l’opération ; sans entrer dans les détails, il est admis que les HLM amortissent sur 40 ans (coût de construction + emprunts + gros entretien) avec un objectif de recettes (les loyers) fixé par l’Etat.
Concernant les opérations de défiscalisation, les promoteurs ont vu là (et trouvé) l’occasion d’arrondir leurs marges en majorant les prix, puisque l’acquéreur ne regardait plus véritablement le prix d’achat mais la carotte fiscale ;
Le montant des loyers était fixé (et est fixé) par l’état (-20% par rapport à la moyenne locale), impliquant aussi un plafond de ressources pour le candidat locataire.
Les calculs d’amortissement pour les acquéreurs bailleurs privés se font en général sur 15 ans, et si l’on constate qu’en cas de revente il n’y a plus de taxes sur les + values à compter de la 22em année, cela amène donc forcément à conclure que l’Etat valide cette durée .
Partant du constat que le coût de construction d’un logement HLM ou d’un logement « traditionnel » est le même on doit donc pouvoir en conclure que le loyer est la variable d’ajustement de l’amortissement
Si l’on amorti sur un temps plus cours, la recette (le loyer) doit être plus élevée.
C’est le cas par exemple sur Toulon (mais pas que) ou un loyer « Pinel » ressort à 11€/m2 contre 5€ pour un logement social.
Cette défiscalisation a donc produit d’une part un prix de vente/m2 majoré du fait de cette aubaine pour les promoteurs d’avoir des acquéreurs moins attentifs au prix d’achat, et d’autre part une inflation du montant des loyers, le bailleur privé investisseur voulant, et c’est bien normal, rentabiliser son investissement.
Ces conséquences ont, et impactent le marché immobilier en particulier locatif , puisque ces prix sont devenus prix de référence du marché locatif, les loyers dans « l’ancien » s’étant alignés bien évidemment !
Alors qui est le responsable de cette inflation ? L’APL….mais on se moque de qui !
Pendant que l’on réduit l’APL (le gouvernement), que l’on veut que les bailleurs sociaux baissent leurs loyers (le gouvernement) mettant leur avenir en grand péril, on poursuit (le gouvernement) cette politique de défiscalisation et on laisse la liberté au privé de décider des loyers.
Lors du rassemblement de Toulon ce samedi matin, les parlementaires varois en particulier LREM étaient absents . Bizarre ! Vous avez dit bizarre ? Comme c’est bizarre !
Nota : nuls doutes que ceux qu’il y a vingt ans j’appelais « confrères »,(et oui, nul n’est parfait, je fus aussi administrateur de biens) contestent aussi cette version, car en la matière chacun voit midi à sa porte….
Sauf que beaucoup, beaucoup trop de nos concitoyens ne peuvent même pas pousser la porte d’un logement économiquement accessible !
Jean-Paul Jambon
Correspondant Départemental Var Fondation Abbé Pierre
