Vous souhaitez investir dans l’immobilier et vous vous interrogez sur le statut de nu-propriétaire ? Avant de vous engager, il est essentiel de connaître les caractéristiques de la nue-propriété, les droits qu’elle confère, ainsi que ses avantages et ses limites. On vous explique.
Qu’est-ce que la nue-propriété ?
On parle d’achat immobilier en nue-propriété lorsque le bien acquis a fait l’objet d’un démembrement du droit de propriété, c’est-à-dire que le droit de propriété sur le bien est partagé entre :
l’usufruitier : il peut utiliser le bien (l’occuper, par exemple) et percevoir des revenus issus de ce bien, tels que des loyers,
le nu-propriétaire : il détient le droit de disposer du bien (en le vendant, le donnant, le léguant).
Concrètement, acheter un bien en nue-propriété revient à céder l’usufruit à une autre personne :
soit pour une durée déterminée (usufruit temporaire fixé par contrat; souvent 15 à 20 ans dans le cadre de programmes proposés par des professionnels),
soit à vie (usufruit viager), jusqu’au décès de l’usufruitier.
À l’extinction de l’usufruit (décès ou terme prévu), la pleine propriété (nue-propriété + usufruit) se reconstitue automatiquement au profit du nu-propriétaire, qui peut alors occuper ou louer le bien.
Quels sont les avantages de l’achat en nue-propriété ?
Les avantages de l’achat en nue-propriété sont nombreux.
Un prix d’achat réduit : l’achat en nue-propriété permet de vous constituer un patrimoine immobilier à moindre coût. En effet, une décote de l’ordre de 25 à 40 % est appliquée sur la valeur vénale du bien (plus la durée de l’engagement est longue plus la décote est importante).
Une gestion simplifiée : l’usufruitier gère la location et les relations avec les locataires.
Des charges limitées : l’usufruitier prend en charge les charges courantes et les réparations d’entretien (article 605 du code civil). Le nu-propriétaire n’assume que les grosses réparations listées à l’article 606 (murs porteurs, poutres, toitures, murs de soutènement, digues, clôtures).
Une transmission patrimoniale optimisée : en cas de donation ou de succession, les droits sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété, ce qui réduit la base taxable. Des abattements fiscaux s’appliquent selon le lien de parenté.
Quels sont les inconvénients de la nue-propriété ?
L’inconvénient principal de l’investissement en nue-propriété est que le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu pendant toute la durée de l’usufruit.
La nue-propriété constitue donc un placement de long terme, distinct de l’investissement locatif classique, car il n’apporte pas de revenus immédiats mais vise la pleine propriété différée.
Quelle fiscalité pour le nu-propriétaire ?
En matière d’impôts locaux, le nu-propriétaire n’a pas à s’acquitter de la taxe foncière ni de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires : ces impositions sont dues, en principe, par l’usufruitier qui occupe le bien ou en perçoit les revenus.
En cas de donation ou de succession, la valeur de la nue-propriété est déterminée par un barème légal prévu à l’article 669 du CGI, calculé en fonction de l’âge de l’usufruitier (voir le simulateur ci-dessous). Lorsque l’usufruit et la nue-propriété se réunissent, généralement au décès de l’usufruitier, aucune taxation supplémentaire n’est due : la pleine propriété se reconstitue sans nouvelle imposition.
Enfin, pour l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), l’usufruitier est en principe imposé sur la valeur en pleine propriété du bien (article 968 du CGI). Toutefois, dans certains cas limitativement prévus par la loi (notamment l’usufruit légal du conjoint survivant), l’imposition est répartie entre usufruitier et nu-propriétaire selon les proportions fixées par le barème fiscal.
Découvrez le simulateur officiel du barème fiscal de l’usufruit et de la nue-propriété proposé par la direction de l’information légale et administrative (DILA).
En quelques clics, il vous permet de calculer la part fiscale de l’usufruit et de la nue-propriété d’un bien, en fonction :
– de la valeur totale du bien,
– et de l’âge de l’usufruitier (dans le cas d’un usufruit viager).
Accédez au simulateur
Ministère de l’économie et des finances