Vous êtes propriétaire d’un bien que vous mettez en location non meublée ? Vous pouvez bénéficier d’un avantage fiscal si vos charges sont supérieures à vos revenus fonciers. Ce mécanisme est appelé le déficit foncier. Comment en bénéficier ? Pour quelles dépenses ? Comment calculer le montant de votre déficit ? On vous explique.
Déficit foncier : qu’est-ce que c’est ?
Si vous êtes propriétaire d’un logement que vous proposez à la location nue non meublée à usage d’habitation, et si vous avez opté ou relevez du régime d’imposition au réel, vous pouvez déduire vos charges de vos revenus fonciers.
Lorsque le montant de vos charges est supérieur à vos revenus fonciers, cela génère un déficit foncier.
Ce déficit foncier (hors intérêts d’emprunt), c’est-à-dire la part de charges supérieure à vos revenus fonciers, peut alors être déduit de votre revenu global (autres revenus du foyer fiscal comme par exemple : salaires ou pensions de retraite), et vous permettre ainsi de diminuer le montant de votre impôt sur le revenu.
Revenu global et revenu foncier : quelle différence ?
Lorsque vous louez un bien immobilier non meublé, les loyers que vous percevez constituent vos revenus fonciers.
Ces revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu et participent à votre revenu global.
En résumé, votre revenu global = revenus fonciers + autres revenus (salaires, pensions de retraite, revenus professionnels, etc.).
Régime micro-foncier et régime réel : lequel vous concerne ?
Le régime micro-foncier
Si vous percevez des revenus provenant de la location de locaux non meublés, vous relevez de plein droit du régime micro-foncier à condition de remplir les deux conditions suivantes :
le montant annuel de vos revenus fonciers est inférieur à 15 000 euros, quelle que soit la durée de la location au cours de l’année,
le bien mis en location non meublée ne bénéficie pas d’un régime particulier.
Dans le cadre du régime micro-foncier, vous ne déclarez aucune charge mais une déduction forfaitaire pour charges de 30 % est appliquée à vos revenus fonciers, quel que soit le montant de vos charges. Le régime micro-foncier ne permet donc pas de générer un déficit foncier.
Vous pouvez renoncer à ce régime et opter pour le régime réel. Dans ce cas, ce choix est irrévocable pendant trois ans.
Le régime réel
Le régime réel d’imposition s’applique automatiquement dès lors que vous percevez plus 15 000 euros de recettes locatives par an.
Ce régime permet de déduire de vos revenus fonciers vos charges selon les dépenses que vous avez réellement payées au cours de l’année fiscale.
À savoir
Si vous louez un logement meublé, vos revenus sont imposables en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Dans ce cas, vous ne pouvez pas générer de déficit foncier, mais d’autres avantages fiscaux s’offrent à vous.
La déduction du déficit foncier est-elle plafonnée ?
Oui ! Chaque année, le déficit foncier qui résulte de dépenses autres que les intérêts d’emprunts est déductible du revenu global, dans la limite annuelle de 10 700 euros, à condition que le logement soit loué pendant trois ans.
Cette limite est portée à 15 300 euros pour les logements concernés par l’une des déductions prévues à l’article 31 du code général des impôts (logement pour lequel est pratiqué l’amortissement « Périssol » ou un dispositif « Cosse »).
La partie du déficit foncier qui excède 10 700 euros (ou 15 300 euros selon les cas) ou qui provient des intérêts d’emprunt est uniquement imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
À savoir
La limite annuelle d’imputation sur le revenu global du déficit foncier est, sur option, rehaussée à 21 400 euros pour les dépenses déductibles de travaux de rénovation énergétique réalisés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.
Ces travaux doivent permettre à un logement de passer d’une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D.
Notez que ce dispositif s’applique dans les conditions suivantes :
vous devez justifier de l’acceptation d’un devis à compter du 5 novembre 2022,
les dépenses doivent être payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025. Consultez le décret d’application pour en savoir plus
Quelles charges pouvez-vous déduire de vos revenus fonciers ?
Vous pouvez déduire de vos revenus fonciers les charges suivantes :
les frais de gestion et d’administration du bien : rémunération d’un concierge, frais d’agence immobilière ou d’un syndic de copropriété, etc.,
les impôts liés au logement et non récupérables auprès du locataire comme la taxe foncière,
les dépenses de réparation et d’entretien, qu’il s’agisse de travaux occasionnés par la vétusté du logement ou afin de faciliter sa location,
les dépenses d’amélioration, qui ont pour objet d’améliorer les conditions de vie au sein d’un logement sans en modifier la structure,
les provisions pour charge de copropriété,
les charges locatives, si vous n’êtes pas parvenu à les récupérer auprès du locataire au 31 décembre de l’année suivant son départ,
l’indemnité d’éviction ou de relogement d’un locataire,
les primes d’assurance,
les intérêts et frais d’emprunt liés à la souscription d’un prêt immobilier.
À savoir
Les dépenses de construction, reconstruction ou d’agrandissement ne sont jamais déductibles des revenus fonciers.
Comment déclarer les charges déductibles ?
Si vous avez perçu des revenus fonciers d’un montant supérieur à 15 000 euros (charges non comprises), ou si vous êtes de droit dans le champ d’application du régime micro foncier mais que vous souhaitez opter pour le régime réel, vos revenus et vos charges déductibles citées précédemment sont à renseigner lors de la déclaration des revenus fonciers, à effectuer par le biais du formulaire n°2044.
Vous devez souscrire une déclaration spéciale des revenus fonciers (formulaire n° 2044-SPE) dans certains cas, par exemple : si vous avez perçu des revenus provenant de la location de logements neufs pour lesquels vous avez opté pour la déduction au titre de l’amortissement (dispositif « Borloo neuf », par exemple) ou encore si vous possédez des immeubles classés monuments historiques.
À savoir
Si vous êtes marié ou lié par un Pacs, vous ne remplissez qu’une seule déclaration de revenus fonciers pour l’ensemble des revenus perçus par les membres du foyer fiscal (époux, partenaires d’un Pacs, personnes rattachées et enfants à charge).
sourxce Ministère de l’économie et des finances
