Vous envisagez de réaliser un investissement immobilier dans l’ancien ? Vous pouvez bénéficier, sous certaines conditions, d’une réduction d’impôt sur le revenu dans le cadre du dispositif « Denormandie ». On vous explique.
Ce qui change au 30 septembre 2025
L’arrêté du 5 septembre 2025 modifie le classement des communes en zones A, B ou C.
Ce zonage est en particulier utilisé pour déterminer les zones éligibles et moduler le niveau d’incitation financière des aides à l’investissement locatif et à l’accession à la propriété.
Les dispositions en lien avec le nouveau classement des communes s’appliquent aux offres de prêts émises à compter du 30 septembre 2025. En savoir plus sur la révision du zonage ABC
Le dispositif « Denormandie », qu’est-ce que c’est ?
Le dispositif « Denormandie » est une aide fiscale accordée dans le cadre d’un investissement locatif. Il est destiné à encourager la rénovation de logements anciens.
Ce dispositif prend la forme d’une réduction d’impôt sur le revenu accordée aux particuliers achetant un logement à rénover dans certaines zones, pour le mettre ensuite en location.
L’article 199 novovicies du code général des impôts fixe les conditions d’application de cette réduction d’impôt.
L’article 42 de loi du 9 avril 2024 a prolongé ce dispositif jusqu’au 31 décembre 2027.
Quelles sont les communes concernées ?
Pour bénéficier de ce dispositif, il faut que le logement soit situé dans l’une des communes suivantes :
une commune concernée par le plan national « Action cœur de ville »,
une commune ayant signé une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT),
une commune dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est particulièrement marqué.
Notez que, depuis le 11 avril 2024, le dispositif est étendu aux investissements réalisés dans des copropriétés en grande difficulté financière ou incluses dans le périmètre d’une opération de requalification des copropriétés dégradées (voir l’article 42 de la loi du 9 avril 2024).
À savoir
Découvrez la zone dont dépend votre logement en renseignant sa ville ou son code postal grâce au simulateur conçu à cet effet sur le site service-public.gouv.fr. Accédez au simulateur
Vous pouvez aussi consulter la carte des communes éligibles au dispositif « Denormandie ».Consultez la carte
Quelles sont les conditions pour bénéficier de cette réduction d’impôt ?
En plus du critère lié à la localisation de votre logement, il est nécessaire de remplir plusieurs conditions pour en bénéficier :
Les conditions liées au logement à rénover
Le logement concerné doit être un logement ancien faisant l’objet de travaux d’amélioration, ou un local transformé en usage d’habitation.
Le logement concerné doit être un logement non meublé devant être loué comme habitation principale pendant six, neuf ou douze ans.
Une fois le logement rénové selon les critères éligibles (voir paragraphe suivant) le loyer mensuel hors charges ne doit pas dépasser les plafonds suivants :
Plafonds de loyer mensuel, par m², hors charges, pour les baux conclus en métropole*
| Localisation du logement | 2024 | 2025 |
|---|---|---|
| Zone A bis | 18,89 € | 19,51 € |
| Zone A | 14,03 € | 14,49 € |
| Zone B1 | 11,31 € | 11,68 € |
| Zones B2 et C (sur agrément) | 9,83 € | 10,15 € |
Source : service-public.gouv.fr
*Pour connaitre les plafonds applicables Outre-mer, rendez-vous sur le site service-public.gouv.fr
Les conditions liées aux travaux à réaliser
Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.
Pour bénéficier de cette réduction d’impôt, vous devez réaliser l’un des travaux suivants :
travaux améliorant la performance énergétique du logement d’au moins 20 à 30 % selon la nature du logement (arrêté du 26 mars 2019),
au moins deux types de travaux parmi le changement de chaudière, l’isolation de la toiture, l’isolation des murs, le changement de production d’eau chaude, l’isolation des fenêtres,
création de surface habitable nouvelle (par exemple : balcon, terrasse ou garage).
Il faut noter également que les travaux doivent être terminés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition.
Les conditions liées au(x) locataire(s) du logement
Une fois les travaux réalisés, il est nécessaire de respecter les conditions liées au(x) locataire(s) du logement.
Le locataire ne doit pas appartenir à votre foyer fiscal et son revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser les plafonds réglementaires de ressources annuelles. Consultez les plafonds en vigueur
Quel est le montant de la réduction d’impôt « Denormandie » ?
Le calcul de la réduction d’impôt « Denormandie » s’opère à partir du prix de revient net du logement. Ce prix comprend l’ensemble des sommes débloquées pour acquérir le bien, y compris les dépenses de rénovation.
L’avantage fiscal est étalé sur la durée de location. Son montant est calculé en appliquant au prix net de revient du logement un pourcentage variant en fonction de la durée de location (pour les logements situés en métropole) :
pour une période de location de six ans : la réduction d’impôt s’élève à 12 % du prix du bien,
pour une période de location de neuf ans : la réduction d’impôt s’élève à 18 % du prix du bien,
pour une période de location de douze ans : la réduction d’impôt s’élève à 21 % du prix du bien.
À savoir
La réduction d’impôt « Denormandie » est plafonnée à un investissement maximum de 300 000 euros (et de 5 500 m2 de surface habitable).
Si vous achetez un logement plus cher, la fraction dépassant ce montant ne sera pas prise en compte dans la base de calcul de votre réduction d’impôt.
Vous devez aussi prendre en compte le plafonnement global des avantages fiscaux.
Comment faire pour en bénéficier ?
Le dispositif « Denormandie » prend la forme d’une réduction d’impôt sur le revenu. Pour en bénéficier, vous devez ainsi déclarer cet investissement locatif au moment de la déclaration annuelle de revenus.
Dans le cadre d’une déclaration en ligne, vous devez cocher la case « Investissements locatifs » dans la rubrique « Charges ».
Dans tous les cas, vous devrez joindre une copie de votre bail, l’avis d’imposition du locataire du logement et une note récapitulant les travaux réalisés et leur montant.
Notez que le dispositif « Denormandie » n’est pas cumulable avec les autres dispositifs d’investissement locatif, tel que Loc’Avantages.
source Ministère de l’économie et des finances
